11月17號
吃貨小分隊在線上舉辦了一場
“如何在預算範圍內解決貸款難題,順利拿下首房”
為主題的講座。
這次的主講人是
全美Top 1%金牌團隊經紀人
Claire Chen

接下來小編帶你
回顧
一下講座的內容
這次講座的
主要內容

講座主要內容

  • 年底市場總結和明年趨勢展望
  • 如何避免灣區硬傷房
  • 年末買新房有好deal ?
  • 預算有限如何順利貸款
年底市場總結和明年趨勢展望

2020全美房市走勢

  • 全美買房房貸利率
  • 實時播報全美進入房子的趨勢
  • 買房市場非常的活躍相比去年同期增長31.7%(左)
  • 房產增值趨勢相比去年同期增長11.6%(右)

(46到47週;11/07-11/20,2020)
2020灣區房市走勢-獨棟屋

  • 同比九月數據房源數量小幅度下降,同時成交量持續增長
  • 買家的需求超過了現有的房源
  • 同比去年數據南灣房源對比去年有大幅下降,成交量漲幅超過房源,整體供不應求

(中半島;南灣地區)
2020灣區房市走勢-公寓/聯排屋

  • 同比九月數據源數量小幅度上升,成交量小幅度增長
  • 疫情以來大家對於獨棟需求量更大,小戶型相比上個月小幅度增加在3%-4%左右
  • 同比去年數據,中半島房源對比去年有大幅增長,房源庫存漲幅超過成交量,整體是買方市場
  • 半島地區存在滯銷問題,雖然小戶型存在滯留問題但是仍有剛需買家購買

(中半島;南灣地區)
2020灣區房產供需關係圖-中半島

(藍色-獨棟房源的庫存在售房源,紅色-已售房源,綠色-公寓聯排)
2020灣區房產供需關係圖-南灣

(橙色-獨棟屋進入合同交易,藍色-獨棟屋在售房源)
2020房產市場總結

  • 受買家喜愛程度:帶院子的獨立屋>帶院子的聯排屋>不帶院子的聯排屋>公寓
  • 受居家工作政策影響,買家不再受到通勤的距離限制,東灣地區和更遠的低價房市場強勢崛起
  • 舊金山房源在市場滯留較明顯,談價空間較多
  • 半島獨立屋競爭沒有南灣和東灣那麼激烈
  • 公寓和不帶院子的聯排屋市場回落,有剛需的買家入手的好時機

2021市場趨勢是漲還是跌?

  • 經濟情況(消費指數/失業率)
    • 2021 經濟學家預測GDP緩慢回升到4.2%
    • 整體來看是一個緩慢變好的情況
  • 疫情控制趨勢(疫苗進度)
    • 疫情對零售業和低收入人群的影響較大。對白領和科技行業影響比較小
    • 灣區的買房主力人群是中高收入,所以不會因為失業收到影響

相對於來說亞裔的資金儲備比較高,所有沒有太大影響

經濟學家預測按照K-Shaped恢復,專業人士會持續變好但是藍領或者低收入可能會受到疫情的影響

已經有了關於疫苗的初步消息,期待能夠盡快投入大規模使用

  • 明年的市場大概率不會有很大的跌幅
  • 居家辦公導致安家需求強烈,或者想換更大的房子
灣區常見硬傷房有哪些?

鐵軌

  • 在賣房軟件找到地址後,輸入到谷歌地圖可以觀察到實景的周圍環境

上-平面地圖;下-實際街景圖)
高速/大馬路

  • 在谷歌地圖中street view中可以360度看到周圍的路況
  • 如果對聲音很敏感的不太友好

(上-平面地圖;下-實際街景圖)
機場

  • 灣區有三個主要機場:SFO,OAK,SJC
  • 另有一些地區小機場和私人機場,比如San Carlos Airport
  • 比較近的很容易聽到飛機起飛降落
  • 睡眠質量比較好的也不一定要排除這一類房子

高壓線

  • 現在還沒有權威科學依據表明高壓線對人體的危害
  • 但有的買家確實會介意,這類房子往往開價會低一些
  • 高压线长得像铁塔一样

Superfund

  • 这是美国环保署( EPA )的超级基金,是为解决废弃污染物场所而制定的环境计划名称
  • 如果房子在Superfund附近,是不是一定不可以买?要看房子在Superfund Site的什么方位
  • 加州、联邦和地方政府机构提供赠款、贷款和税收激励等措施,以鼓励开发和建设以前受污染的场地。但也会严格管控土壤清理的程度
  • 美国政府和人民对于环境问题的要求和标准还是非常严格的,对于居民住宅选址,政府一定是确认没有危害之后才会批准。鉴于美国环保局对Superfund Site的严谨的安全评估,买家也不用对Superfund问题太过于紧张

那么硬伤房就完全不能买吗?

  • 由于每个家庭的需求和预算都不同,所以Claire的建议是首先和你的经纪人一起梳理在固定条件下无法妥协的最重要条件是什么(通勤距离/学区/社区环境/还是房子大小?)
  • 在预算范围内尽量避免硬伤房。如果预算有限,可以妥协相对次要的要求(比如睡眠质量很好的人可以接受房子在高速/马路边等等)

买下硬伤房可以如何舒缓(噪音)

  • 换双层玻璃窗(double pane windows)隔音效果更好
  • 在前院/后院种植高大植物,吸收遮挡噪音
  • 通过庭院设计增加流水/小喷泉等景观舒缓可能的噪音
年末买新房有好deal?

为什么年末会有不错的新房Deeal?

  • 年末建商为达成年终业绩,往往会给出额外的折扣
  • 受今年居家工作影响,公寓和townhouse的新房销量不如往年。建商为资金回笼给出促销价
  • 尤其旧金山和中半岛地区新房由于价格中位数偏高受的影响比较大
  • 而三谷地区由于均价偏低,所以居家工作后反而销量超过往年,新房没有很大的折扣
  • Claire熟悉各个小区的销售情况和建商谈价空间,能更好地进行谈判

购买新房常见迷思

  • 新房只是带上经纪人去签字就好了,没有很多需要他们参与的环节?-No!
    • 看房时给出关于小区和周边环境的专业意见
    • 小区里同时在售户型中给出专业意见,挑选出预算内最优的选择(采光/环境/装修材料)
    • 进合同前的谈判
    • 审阅披露文件/HOA文件/质保文件等等
    • 陪买家选择装修升级材料,给出专业意见
    • 进入合同后跟进贷款进度
    • 陪同买家交房前验房
    • 后续各种客户服务和资源推荐
  • 新房是明码标价,经纪人也不像买二手房可以各种谈判?-No!
    • 新房和二手房一样,开价并不等于最终的成交价。但二手房由于出现多人竞争的情况会往上加价。新房交易往往是低于或者等于开价,但具体的价格谈判空间就看经纪人的经验和技巧。而且喜欢的话也要尽快行动拼手速。
  • 那既然新房可以砍价,就只要求开发商把房价压到最低就好了?-No!
    • 房价本身
    • 买家过户费
    • HOA物业管理费
    • 电器
预算有限如何顺利贷款

案例一

  • 在科技公司入职不满两年,银行无法把RSU算作收入
  • 小夫妻X&Y打算在半岛买一套新房。因为Y在现在的公司入职时间不满两年,所以很多银行无法将他的公司股票算作收入,影响了整体贷款额
  • 以为要和喜欢的房子失之交臂,在我的帮助下介绍给了他们对于RSU股票政策宽松的银行,完美解决这个问题也顺利做下来了贷款
  • 最后用超好的价格和条款拿下一套新房Townhouse,位置便利,步行就可以到达公园和超市,还附带私密性很好的私家天台花园
  • 在谈判价格低于客户心理价位的时候仍然继续据理力争拿到很好的独家福利。比他们好友在同小区买的房子低了好几个爱马仕包包的价格

案例二

  • 预算有限,首付不到20%
  • 第一次买房的M&J找到我咨询的时候说他们非常渴望在湾区安家,但是预算有限不知道能不能实现这个想法
  • 在深入了解他们的情况和想找的房子后,Claire推荐了一些符合他们要求的地区和房源,介绍了合适的银行给他们成功做下来10%首付的贷款,并且不需要交额外的贷款保险费用。
  • 不过有一点要注意的是如果在热门地区多人竞争的房子,低于20%的首付款比例不如高比例的有竞争力。

案例三

  • 无信用记录,收入历史不足两年
  • L1身份的W刚来美国工作半年,想要尽快买房安定下来。但由于没有2年的收入和足够久的信用记录无法在这边做贷款。W的妻子人在国内,而且他们的首付资金十分充足。
  • Claire十分了解不同情况适合的贷款项目,所以建议他们考虑以太太的名义做外国人不查美国收入贷款。
  • 这个贷款项目要求40%首付,利率比其他贷款会高一些。不过等W一年多以后有了足够的信用和收入记录就可以重贷做更好的利率,所以他们也很开心能在湾区顺利安家。

贷款基本条件

  • 身份:公民、绿卡、H1、H4、O1、L1、E1、G1、TN
  • 负债收入比:<= 43%
  • 首付:>=20%
  • 信用分:>= 720
  • 信用记录: 3条12个月的Trade Line ( 房贷、车贷、信用卡)
  • 房贷或租房支付记录: 12个月无迟付或欠款记录

PNC的优势

  • 宽松的股票收入(RSU)计算
  • RSU(Restricted Stock Units) 在高科技职员收入中占比30%-80%
  • Fortune 500 企业 ( Apple, Amazon, Facebook, Google, Linkedin, Microsoft)
  • 入职第一天用RSU 收入 VS RSU Vesting满24个月
  • 案例:
    • 入职Google不满1年,年基本工资10万,股票收入一年5万, 40万首付,以年利率2.75%来计算
    • PNC: 可以使用RSU收入, 贷款额度可达85万,可以购买125万的房子
    • 其他银行:无法使用RSU收入, 贷款额度 60万只能购买 100万的房子
  • 允许使用未来租金收入
    • 买家已有自住房, 想要升级到更好的房子
    • PNC可以允许使用未来的租金收入来提高贷款额度vs很多银行不允许使用使用未来租金甚至是现有租金收入
  • 案例:
    • 买家已有一套价值100万的自住房, 现有房贷余额70万, 买家年收入30万, 想买200 万的新自住房, 年利率2.7%
    • 贷款月供 3000
    • 地税月付 1000
    • 房屋保险月付 100
    • 总共房屋开支 4100
    • 未来租金收入 3500
  • PNC: 可使用未来租金收入, 买家可贷160万只需40万首付 (20%)
  • 别的银行:不可使用未来租金收入, 买家只能贷110万需要准备90万首付(45%)
  • 宽松的Gift Funds使用
  • 海外gift funds不需要提供汇款人的账户流水
  • 不需要在贷款人的账户里存放超过两个月
Q&A问答环节

1.重贷到底什么意思?什么情况下人会需要用重贷服务?
Lucy:你现在已经有一个贷款,在利率变低的时候重新贷款取代以前更高利率的贷款。另一个就是转换项目,还有一种情况比较特殊比如在房子里面拿钱出来叫做cash up像现在的房子价值100万贷款就剩下40万有其他20万的投资打算,就需要重新贷一个60万也是可以的;比较灵活帮助你做其他投资。
2.如果跟父母一起贷款呢?tradeline这里可以再解释一下吗?
Lucy:跟父母一起贷款是允许的,但是需要在美国有身份和收入。车贷,房贷和信用卡都算tradeline历史记录需要在12个月满足3条。
Claire:需要外国人不查收入的贷款也可以私信。
3.有车贷,可以在第一次咨询贷款后考虑还清来换更高的贷款吗?
Lucy:可以,车贷是允许payoff。一般不建议全部payoff因为这可以增加信用分,但是在计算贷款额度的时候工作人员会做一个condition在进入合同之后车贷是会还掉的,可以帮助提高贷款额度。还有一种特殊情况就是如果是listing租的车没有所有权对于银行不能提高额度。
4.三谷地区有什么新楼盘吗?
Claire:三谷地区有非常多的楼盘比硅谷核心区域还要多,比如Dublin一个地方就有六七个新的楼房。大部分一百万以下就剩三套,五套而一百万以上的选择就会比较多。新房的几个城市还有San Ramon,Plesanton,Livermore,Danville很多细节的可以私信。
5.请问贷款人需要有多久的工作经历才能申请房屋贷款?
Lucy:一般来多大额贷款,超过51万以上没有硬性规定要工作多久。有很多刚毕业的学生也是可以做的。
6.买新房和买二手房贷款有区别吗?
Lucy:流程上没有什么区别,但是新房的时间会比较久一点。需要等建商把房子建完会比较久一点。要求也是一样的。
7.大概需要多少张信用卡才能做贷款呢?
Lucy:跟treatline的问题有关,如果没有房贷和车贷需要3张信用卡在12月以内的记录。但是每个银行要求略微不同。有车贷超过一年的话就只需要两张信用卡。
8.听说在30年的一个固定期之内贷款有的会本金多付一些,有的会利息多付一些。请问在国外这种贷款中有相关的说法吗?
Lucy:美国的贷款有本金加利息固定付3000块钱,根据付的年限和次数这个本金的比例越来越高,利息的比例越来越低一个动态变化。也有银行有interest only的项目前面几年是付利息而已到后面一起把本金还回去。
9.如果過去的房屋是用現金交付的,怎樣向銀行證明自己過去12個月有按時繳房租呢?
Lucy:把你房东的电话和邮件,银行可以跟房东联系做一个验证。也可以跟房东跟打个招呼让房东正常回答
10.请问现在refinance rate 多少 30 fixed?
Lucy:Case by case;可以通过添加微信:shiwen_lucy单独联系。
11.能不能讲讲什么样的收入才可以贷款的额度和首付款?
Lucy:一般W2的收入基本上就看一下的base,如果gonus收入超过两年也可以用gonus income也是可以考虑的。如果你是self employee就看两年的tax rate以及报表去计算收入。
12.买一手新房是不是就没有prepaid interest这一项了?
Lucy:还是有的,打个比方今天是11月17号银行在closing的时候放款会收这一段到月底的利息叫prepaid interst。所以不管是一手房还是二手房都是在的。
13.有offer letter 就可以申請貸款了嗎?還是需要工作一段時間?
Lucy:可以申请贷款,但是时间点很重要。有一个案例在买房过程中换工作,要等第一张的收入证明。所以有offer letter是可以申请贷款的。
14.Dublin的房产税会不会很高?
Claire:在湾区都是差不多的在1.25%到1.5%左右,Dublin也是在1.25%左右。
15.如何知道每个区域房产的地税?
Claire:现在大家看房比较多的Redfin,或者Zillow都有一个小工具可以计算地税,月供,HOA,贷款的还款每个月多少钱;在某一个利率下的是多少钱,但是这个部分不太准确因为每个人都是不一样的。
16.Offer了好几个房子都买不到,有什么办法可以买到房子?
Claire:需要了解一下是发生了什么,比如是成交价超过了预算还是什么原因。有的房子在开价到成交价超过了十几二十万的,可以去看开价在一百万以下去分析再去offer。
17.年底房源越来越少了,如何买到合适的房子呢?
Claire:确实房源越来越少但是不代表没有房子,如果是想要主流大家都想要的独立屋带花园的就需要边走边看。但是如果是联排别墅不带院子的是会有更好的deal去购买。
18.听说如果在某些地区购买房子,某些银行会给予down payment贷款补助请问PNC有吗?
Lucy:基本上没有,尤其是湾区大额贷款是没有的其他银行也不是很多。
Claire:有一些銀行會有這樣的項目,因為預算有限能得到一些補助。這個比較難申請有一定的限制對於收入,位置都有限制。對於房子最終的成交價也有一定的限制會更加不那麼容易申請。
19.所以是說Fremont現在幾乎買不到100w以下的帶院子的townhouse學區房了?
Claire:應該是針對於Fremont的例子,那個例子對於金額打比方以及個別人的其他要求所以挑選上不容易。如果有更多需求可以根據要求去看符合你要的房子。

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