房屋貸款流程

申請房貸看起來雖然很煩瑣,其實大概就七大步驟就可以完成申貸。
選擇房貸方案之後,就可以開始房貸申請流程。
從提供相關資料給銀行,到銀行撥款前,大約得花一週到二週時間,費用約為1萬5仟元~2萬元左右,看您貸款的金額。

申請房貸的費用

帳務管理費、徵信作業手續費:4,000元至6,000元

貸款設定登記規費:按設定金額的千分之一,500百萬貸款,約為5,000元

代書費:市場行情約2,500~6,000元。

火險:每年投保一次,依目前費率每年保費500元。

地震險:每年投保一次,依目前費率每年保費1,350元。

1 選擇銀行及優惠的房貸方案

民眾買房可以申請的房屋貸款主要有三類:

(1) 一般房屋貸款(一段式最低1.60%) :

有分一段式、二段式及三段式利率(先低後高),目前一段式的利率已漸成主流

(2) 內政部自購住宅貸款(一段式超低1.137%) :

有家庭收入限制,申請期間只在每年7月~8月,額度200萬至250萬元

(3) 財政部青年安心成家購屋優惠貸款(一段式1.68%):

無有家庭收入限制, 申請期限是2019年底,最高額度800萬

根據銀行所給的優惠利率的不同,民眾可選擇任二種方案組合,當然(2)是首選,但因為有期間及收入條件限制,不見得能申辨的到。至於(2)和(3)的方案,如貸款人的信用及財力條件優,民間銀行的優惠房貸利率可能低於青安貸款。

2 準備所需文件

決定銀行及房貸方案後,下一步就是正式申請房貸,必須提供以下各項資料給銀行。

(1) 貸款人身分證、第二身分證明文件(如駕照、健保卡等)。

(2) 印章。

(3) 土地及建物登記謄本。

(4) 個人收入或財力證明如薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺等(最近6個月的薪轉存摺封面及內頁明細,需補登到最新日期)

(5) 若提供保證人:請提供保證人之身分證、印章、個人收入證明。

(6) 買賣契約書影本

其中貸款人或保證人的收入、財力證明、還款能力及信用狀況是影響房貸利率高低及是否核貸的主要參考;銀行非常重視風險管理,怕借款人不還錢,借錢給你,對銀行風險愈低,自然能給出較低的利率。

一般而言,在薪轉銀行申請貸款會比較容易過件,因為薪轉銀行都有您的薪資轉帳資料,您在薪轉銀行申請時就不用再檢附財力資料。

3 不動產估價及徵信調查

銀行會對借款人及房屋價值做評估:

(1) 不動產估價:對依房屋座落區域、生活機能、坪數等因素進行不動產估價。銀行將根據房地之所在地區、屋齡、屋況、用途等各項因素綜合評估房屋的價值,即所謂的鑑估金額,再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額,目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。

(2) 徵信調查:銀行會到聯徵中心電腦資料庫中查詢確認借款人與保證人有無不良信用紀錄。要注意的是,不少人在申辦銀行貸款的時候,會同時和多家申請,但這麼做會增加聯徵紀錄,某些銀行會以「聯徵次數過多」為由來拒絕當事人的貸款申請,雖然這不是絕對的,但要特別注意。雖然很多人是為了比較哪家銀行給的貸款額度最高,利率最低, 所以才會向好幾家銀行申辦貸款,但「聯徵次數過多」可能讓銀行端懷疑是否已之前已有多家銀行查完資料不願意貸款給你

4 銀行審核

銀行依會根據借款人與保證人的信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件核準與否,並決定貸款利率、貸款期間(20年或30年..)、寬限期(2年至5年)

5 銀行對保

對保時需要攜帶哪些資料? 借款人和保證人的身分證正本、第2證件(駕照或健保卡)及私章。

銀行的對保就是借款人與保證人與銀行簽訂貸款契約,當天借款人可與銀行約定簽約時間進行對保,完成對保後,房貸專員會幫借款人開設帳戶,作為日後撥款與繳款的帳戶。借款人務必得和銀行再次確認貸款條件及提前清償貸款是否有違約金的等相關規定。

一般而言,低利房貸都有「限制清償期間」的規定,即為挷約期間,通常是2~3年,有些銀行允許借款人在「限制清償期間」隨時都可以償還部份或全部貸款金額,並不需要繳付提前清償違約金,只要不塗銷擔保品抵押權,但有些銀行依然會對提早償還部份或全部貸款金額收取違約金。

6 抵押權的設定

抵押權的設定額度:對保完成的下一步就是做抵押權設定,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,而貸款額度也約為房地鑑價的8成,因此抵押權設定的最高金額也可視為房屋的鑑估金額。

抵押權的種類:有分普通抵押權和最高限額抵押權兩種,銀行主要是以最高限額抵押權為主,除現在發生之債權外,只要額度不超過當初設定金額,之後都可在抵押權塗銷前,重複進行還款與借款。

抵押權去哪設定及費用:需要到「地政事務所」辦理設定,並依據設定金額繳交1╱1000的規費,如抵押權設定的金額為500萬,則須要繳交5仟元規費。通常也會請代書代辦,抵押權設定代書費約為5,000元。

設定抵押權所需證件:

(1).登記申請書。

(2).抵押權設定契約書

(3).申請人身分證明文件(身分證影本或戶口名簿影本)

(4).土地、建物所有權狀或他項權利證明書。

(5).義務人印鑑證明(義務人未能親自到場核對身分時檢附)。

7.撥款

抵押權設定完成後即可撥款並準備交屋。代書通知銀行確定的交屋時間之後,銀行端在撥款當天會以電話向客戶確認撥款事宜。撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效,借款人需每月在應繳日前,將應繳金額存入帳戶中,銀行會自動將貸款本息從借款人帳戶中扣繳。

撥款前,銀行會要求借款人確認不動產是否已投保住宅火險和地震險,通常銀行會找合作的產險公司代為投保,費用由借款人支出。

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